Top 18 분양권 전매 방법 The 70 Detailed Answer

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아파트 분양권 전매 제대로 이해하기
  1. 분양권 거래 (전매)하는
  2. 분양권 전매 절차는 다음과 같은 절차로 진행된다.
  3. 분양권 매매계약서 작성 (중개업소 또는 직거래)
  4. → 실거래가 신고 (관할 지자체)
  5. → 중도금 대출 승계 / 상환 (은행)
  6. → 권리의무 승계 / 계약자 명의변경 (분양사무소)

[공인중개사가 알려드립니다]아파트 분양권 전매절차 한방에 이해하기~!
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아파트 분양권 전매 제대로 이해하기

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아파트 분양권 전매 제대로 이해하기
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분양권 전매방법과 절차 알아보기(최신)

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분양권 전매 방법
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아파트 분양권 전매 제대로 이해하기

분양권 거래 (전매)하는 법

분양권 거래는 일반 매매와 달라 처음 거래를 하는 사람은 다소 어렵게 느껴질 수 있다. 하지만 기본적인 흐름과 실제 들어가는 비용만 이해하면 어려울 것이 전혀 없다. 중도금 승계 절차 외에는 일반 매매와 거의 동일하고 거래 과정은 중개업소가 알아서 처리해주므로 걱정할 필요가 없다.

분양권 전매에 대해 꼭 알아야 하는 기본적인 내용에 대해 간단히 살펴보도록 하자.

분양권 전매 절차는 다음과 같은 절차로 진행된다.

분양권 매매계약서 작성 (중개업소 또는 직거래)

→ 실거래가 신고 (관할 지자체)

→ 중도금 대출 승계 / 상환 (은행)

→ 권리의무 승계 / 계약자 명의변경 (분양사무소)

→ 양도세 신고 (주소지 관할 세무서)

분양권 매매 시 필요자금은 다음과 같다.

– 분양 계약금 + 프리미엄 + 확장/옵션비 + 중도금 + 중개수수료 + 세금

거래 진행과정 세부 내용

분양권 전매 절차는 중개 / 대출 / 명의변경을 하는 주체 기준으로 나누어 이해하는 것이 쉽다.

1) 부동산 중개업소

매도, 매수자 간의 분양권 매매계약서를 작성한다.

매도, 매수자 간의 직거래도 가능하지만 공인중개사 직인을 요구하는 경우가 많다.

Q) 분양권 전매 중개수수료 계산하는 방법은? (분양가 전체 vs 일부)

계약서 날짜 기준으로 중도금이 납입된 만큼의 총액이 중개료 산정의 기준이 된다.

예를 들어 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%인 6억 원 아파트의 경우 중도금 2회 납부한 상태라면

중개수수료를 산정하는 금액은 기 납입된 6억 원의 30% 1.8억 원이 된다.

(1.8억 = 계약금 6000만 원 + 납입된 중도금 2회 차 합계 1억 2천만 원)

분양권 매매계약서가 작성되면 실거래가 신고와 은행 대출 승계 신고를 진행하게 된다.

Q) 실거래가 신고 금액의 기준은?

실거래가 신고는 분양가외에 프리미엄 및 추가로 들어가는 비용을 모두 합산하여 신고한다.

추가 비용 = 발코니 확장 + 옵션비용 + 프리미엄(P)

Q) 계약금 / 잔금 지급일은?

계약금 : 계약서 작성 시 지급

잔금 : 명의 변경일에 잔금 지급

2) 은행 (중도금 대출 승계)

보통 매도자가 받은 중도금 대출을 매수자에게 넘기는 과정을 “중도금을 승계받는다”란 표현을 쓴다.

매도자는 근저당을 말소하는 개념이므로 중도금 대출 승계과정에 크게 신경 쓸 것이 없고 매수자는 새로 LTV와 신용에 대한 대출심사를 받고 문제가 없으면 대출을 승계받게 된다.

Q) 만약 매수자가 승계를 원하지 않는다면?

대출을 상환하면 된다.

3) 분양사무소 (명의 변경)

중도금 승계가 된 이후 분양사무소로 가서 매도자/매수자 간 명의변경을 한다. 매수자는 기존 계약서의 권리의무도 승계받고 최종적으로 명의가 변경된 아파트의 분양계약서를 받게 된다.

보통 매매계약서 ~ 중도금승계 ~ 명의변경의 과정은 하루안에 종료된다.

무엇이든 처음 한 번이 익숙하지 않아서 어렵게 느껴지는 것이며, 막상 거래를 해보면 어렵지 않으니 이번 기회에 분양권 전매의 전반적인 흐름만 잘 이해하도록 하자.

분양권 전매방법과 절차 알아보기(최신)

아파트가 준공이 완료되기 전에 계약금을 넣고 분양권 상태로 소유하고 있는 상태에서 다른 사람에게 분양권명의를 넘겨야 할 때나 매매를 했을 경우가 있습니다.이럴 때 부동산을 이용해서 하는 경우도 있지만 괜한 수수료를 부담하며 진행할 정도로 분양권 전매 절차는 어렵지 않습니다 이번 포스팅에서는 분양권 전매 절차에 대해 설명해드리겠습니다.

목차

분양권전매절차

먼저 분양권에 대해 설명드리겠습니다.

아파트 청약에 당첨된 사람이 건설회사와 계약을 맺고 아파트에 입주할 수 있는권리를 말하며, 아파트 입주하기 전에 등기 없이 분양 계약서를 사고파는 것을 분양권 전매 거래라고 합니다.

분양권 전매 절차와 필요한 서류

아파트 분양권 전매 계약서를 작성합니다. 분양권 전매 계약은 계약서 기준이 다소 까다롭기 때문에 직거래로 하시는 것보다 공인중개사에게 맡겨 거래하시는게 안전합니다.

만약 개인 거래를 하실 경우에는 전매 제한이 풀린 분양권인지 확인하셔야 하고,계약서상 계약자와 실제로 거래하는 사람이 동일한 사람인지도 확인해야 하는절차도 필요합니다.

매매 금액은 분양 가격이 아닌 매도인이 건설회사에 납부한 계약금과 중도금에 프리미엄을 더한 금액으로 하게 됩니다.매매 물건에 대한 내역인 계약금, 납부액, 중도금, 프리미엄, 옵션 등을 계약서에 상세하게 작성하셔야 합니다.

꼭 분양권 매매 거래라는 것을 기입하고, 특약사항에는 발코니 확장이나 유상 옵션의 내용을 기입해 주는 것이 좋습니다.분양권 매매 계약서는 매도인, 매수인, 공인중개사, 은행, 시공사가 공유해야하기 때문에 총 5부 이상 작성해야 합니다.

그리고 입주권과 분양권은 다른개념입니다.

입주권을 가지고 분양권전매를 생각하시면 안됩니다.

입주권과 분양권비교

매도인 필요서류

아파트 분양 계약서, 신분증, 인감도장, 인감증명서, 납입영수증, 유상 옵션 계약서 쉽게 설명드리자면 분양권의 모든 권리를 다른 사람에게 넘기는 것이라고 생각하면 되시고, 일반 주택을 매입할 경우에는 초기에 많은 비용이 발생하는데 비해분양권 전매는 분양계약금과 중도금 그리고 프리미엄 비용만 마련되면 되기 때문에 초기에 큰 금액이 들어가지 않는다는 장점이 있답니다.

분양권 전매서류는 은행과 시행사에 각각 다음과 같이 준비하시면 됩니다.

분양권전매필요서류

1.시행사와 입주예정자의 분양계약체결

시행사는 건물을 짓는 사업주체를 말합니다. 입주예정자는 분양당첨자 또는 수의계약(선착순계약)을 한 수분양자를 말합니다. 입주예정자, 당첨자, 계약자 등은 모두 같은 의미이나 이제부터는 줄여서 “수분양자” 로 통일하겠습니다.

수분양자는 통상 시행사에 총분양가의 10%를 계약금으로 납입하고 분양계약서를 작성 교부 받습니다. 이때부터 “분양권”이라는 부동산권리가 발생하게 됩니다. 이 분양계약서가 “등기권리증”의 역할을 하게 됩니다.

2.매수자, 매도자 찾기

이 분양권을 팔려는 사람, 또 살려는 사람이 서로 상대방을 찾아야 되겠죠.

이 찾는 방법은 몇가지 방법이 있습니다.그런데 ‘분양권전매’에 대해서 다소 음성적인 거래로 인식하는 편견이 있기도 합니다.

정부의 분양권 전매제한 지역이나 물건에 저촉되지 않는다면, 합법적인 정상거래입니다.

3.분양권 매매계약서 체결

분양권 매매는 공인중개사를 통한 방법과 직거래로 쌍방이 계약하는 경우가 있습니다. 일반부동산 매매절차와는 다른 부분이 있기 때문에 공인중개사를 통한 방법이 빠르고 편하게 한번에 마무리 할 수 있을겁니다. 분양권의 중개보수에 대해서는 별도로 글을 올릴 예정입니다.

4.실거래가신고 및 검인

분양권매매계약서를 작성하고 나면 지자체(시,구청)에 실거래신고를 하셔야 합니다. 중개거래일 경우는 중개사님이 알아서 해드립니다. 직거래일 경우는 분양계약서를 지참하고 지자체에 직접 방문 신고를 해야합니다. 신고를 하게되면 ‘신고필증’을 교부받아 3~4매 정도 인쇄해서 준비합니다.

지금까지의 내용이 어려우면 아래 단계별로 분양권전매하는 과정을 간단히 정리한 사진을 보시고 다음단계로 넘어가시면 됩니다.

분양권전매하는단계별과정

5.중도금의 대출승계

대부분의 분양권은 금융기관과 협약을 맺고 중도금대출을 알선합니다. 매도인이 이 중도금대출을 받았을 경우, 매수자는 그대로 승계받는 것이 유리하겠죠, 초기 투자금도 적게들고 대부분 무이자대출이기 때문입니다.

만일 중도금대출을 받진 않았다면 매수자가 중도금까지 모두 현금으로 준비해야 하기 때문에 중도금대출이 없는 분양권은 그만큼 매도하는데 어려움이 있을것입니다.

매수자와 매도자 및 공인중개사는 대출을 시행한 은행에 방문해서 승계 절차를 완료하면 ‘중도금대출승계확인서’ 를 발급받게 됩니다. 방문전에 미리 은행담당자와 통화해서 승계에 필요한 서류를 준비해야합니다.

http://www.am-city.co.kr/sub03_02.html?mode=2&whead=%B0%E8%BE%E0%B9%D7%BC%F6%B1%DD%B9%AE%C0%C7&keys=22

6.분양권 명의변경

분양권전매시 은행에서 중도금대출승계확인서 및 기타 서류를 지참하고 매수자,매도인,공인중개사가 함께 시행사사무실에 방문합니다. 필요서류를 제출하고 분양계약서 뒷면에 양도인,양수인 란에 각자 서명하고 인감날인합니다. 그리고 시행사에서는 모든 서류와 양도양수인을 확인하고 시행사 및 시공사의 도장을 찍어주면서 분양권매매절차가 완료됩니다.

7.마지막 후속절차

위 6단계로 매매절차는 완료하게 되나 매도인은 마지막으로 양도소득세 신고를 해야합니다.

또 업무용 및 상업용 부동산의 분양권의 포괄적 양도양수인 경우는 세무서에 방문하여 양도인은 사업자등록 말소, 양수인은 신규 사업자등록을 해야합니다. 그래야 부가가치세 부담 및 환급문제를 마무리 짓게 됩니다.

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분양권 전매 절차와 실제 후기 1탄

분양권 전매 절차와 실제 후기 1탄

안녕하세요. 직장인여리입니다.

이번 포스팅은 분양권 전매 절차를 알아보고 분양권 전매 실제 후기에 대한 내용입니다. 이 글을 다 보시면 분양권 전매가 무엇인지, 그리고 전매 절차를 쉽게 이해하실 수 있고 분양권 전매 실제 후기를 통해 사례도 확인해보시기 바랍니다.

이전보다 집에 머무는 시간이 많아지며 집이라는 공간의 중요도가 올라가게 되었는데요. 이로 인해 커뮤니티, 주변 환경, 조경, 깨끗한 집 내부 등으로 신축 아파트의 가치가 더 올라가는 것 같습니다.

신축 아파트를 매매할 수 있는 방법은 2가지입니다. 청약에 당첨이 되거나, 누군가가 청약에 당첨되어 얻은 분양권을 구매하는 방법, 즉 분양권 전매가 있는데요. 오늘 알아볼 내용은 후자인 분양권 전매에 대한 내용으로 확실히 알아 가시길 바랍니다.

분양권 전매란?

누군가가 청약으로 당첨된 지위를 분양권이라고 하며, 분양권 전매는 이 지위를 구매하는 것을 말합니다.

추가적으로 입주권이라는 것도 있는데 이는 청약 전, 조합원들이 가지고 있던 지위로 분양권과 비슷하지만 다른 점들이 많기 때문에 다음 포스팅으로 구체적으로 다루도록 하겠습니다.

분양권 전매 절차

분양권 매매계약서 작성 분양권 전매를 위한 계약서를 작성합니다. 보통은 부동산 공인중개사가 작성하며, 계약서에 매매금액은 분양권을 매매하는 것이기 때문에 계약금+중도금+프리미엄 을 합한 금액이 매매금액에 됩니다.

을 합한 금액이 매매금액에 됩니다. 가끔 분양권 매매계약서에 매매금액이 분양 가격으로 오해하시는 경우가 있는데 아닙니다. 시군구청 실거래가 신고 부동산 소재지에 관할 시군구청에서 부동산 거래계약 신고서를 작성합니다. 분양권 전매는 거래신고 대상이므로 실거래가 신고는 필수입니다. 중도금 은행에서 대출 승계 신고 보통의 경우 중도금 대출을 실행한 분양권일 텐데요. 중도금을 실행한 은행에 가서 대출을 승계 하거나 대출금을 상환하시면 됩니다. 매도인과 매수인 같이 은행에 방문해야 하며, 주의하실 상황은 매수인의 신용, 소득, 기대출에 따라 대출 승계가 거절 될 수도 있습니다.

매도인과 매수인 같이 은행에 방문해야 하며, 될 수도 있습니다. 따라서, 중도금 승계를 하실 매수인은 사전에 중도금 승계가 가능한지 꼭 확인하고 분양권 전매를 진행하셔야 합니다. 분양계약서 명의 변경 최종적으로 분양권의 권리를 승계받아야 하는데요. 이건 분양사무실에 가서 진행하시면 됩니다.

분양권 전매 가격

분양권 전매 시 필요한 비용은 분양가에 10% + 프리미엄 정도입니다. 이후 규제 지역에 따라 중도금 대출 후 남은 중도금과 잔금을 납입하면 되는데 통한 잔금도 입주 시 주택담보대출을 받아서 납입하기 때문에 추가적으로 현금이 들지 않습니다. 규제지역, 정책에 따라 달라질 수 있어 자세한 내용은 분양권 전매 전 부동산에 문의하셔야 합니다.

초기 자금이 적게 들기 때문에 투자자로서는 메리트가 있어 분양권 투자 형태로 구매 후 적당한 시기 때 다시 재판매하는 방법으로 투자 상품으로 활용되기도 합니다.

분양권 전매 시 필요 서류

매도인과 매수인의 필요 서류가 다릅니다.

매도자 매수자 1. 분양계약서 원본

2. 분양권 매매계약서

3. 발토니 확장비용 등 유상 옵션 계약서 원본

4. 계약금과 중도금 납입 증명서

5. 신분증

6. 주민등록등본

7. 인감도장

8. 매도용 인감증명서 (매수인 인적사항 기재) 1. 신분증

2. 인감도장

3. 인감증명서

4. 주민등록등본

5. 소득증빙서류

– 개인사업자: 사업자등록증, 소득금액 증명원

– 근로소득자: 재직증명서, 근로소득 원천징수 영수증

분양권 전매 실제 후기

보통의 분양권은 중도금을 최대한 중도금 대출로 하지만 어떤 분양권은 중도금을 이미 납입한 분양권도 있습니다. 이 경우 시세보다 조금 싸게 팔지만, 매수자 입장에서는 다른 분양권보다 초기 자금이 많은 필요하다는 단점이 있어, 중도금 납입이 되었는지 아닌지를 확인하셔야 합니다.

시세보다 싸다고 급하게 거래하기보다는 중도금 납입 여부를 꼭 확인해보시기 바랍니다.

입주 시에는??

입주 시에는 중도금 대출받은 금액과 잔금을 납입해야 하는데 입주 때는 주택담보대출을 일으킬 수 있습니다. 주담대 외 나머지 금액은 납입하셔야 최종 등기를 받을 수 있습니다.

이 부분은 다음 2탄으로 설명드리도록 하겠습니다.

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